白川郷にバイクで日帰り 遠かった～
相模原から、バイクに乗って出発。
屋根裏では、蚕を養殖して、絹をとっていたそうです。
中古住宅の売却で金額アップ
中古住宅を購入する側として、特に中古住宅について「隠れた不具合が心配」
誰しもが中古住宅を購入するとき思っていることでしょう。
そういったことを売主側が、排除するために既存建物状況調査を活用し、その他の物件と差別化を図っていっては、いかがでしょう。
建物状況調査とは何でしょう
国土交通省が定める講習を修了した建築士が、建物の基礎、外壁などの構造体力上主要な部分、そのほか、雨水の侵入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等による劣化、不具合の状況を把握するための調査です。
建物の構造体力上主要な部分（基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋交い、方つえ、火打ち材その他これらに類するものをいう）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう）。建物の自重もしくは、積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧、地震、その他の振動、衝撃を支えるものをいう。
売主が売却する物件を現況調査することで、引き渡し後のトラブル回避、競合物件との差別化が図れます。
また、買主側から見ると検査で建物の現状を知ることで、安心して購入できます。さらに購入後の維持管理の計画がたてやすくなります。
建物状況調査の結果不具合が発見されず、かつ一定の基準を満たす住宅（新耐震基準）は、引き渡し後に瑕疵が発見されても保証が受けられる「既存住宅売買瑕疵保証」を利用することができます。「既存住宅売買瑕疵保証」を利用するためには、建物状況検査と合わせて、「瑕疵保険基準の適合検査」を受ける必要があります。
物件に対して発行される「既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書」は、「耐震を証明する書類」として活用できます。築年数が経過した物件でも住宅ローン減税などの税制優遇を受けることができるようになります。
以下のような税制特例を受けられる場合があります。
①登録免許税の軽減
②不動産取得税の軽減
③住宅ローン減税
④贈与税の非課税措置
⑤相続時精算課税制度の特例
詳しくは、税務署に問いあわせていただきますようお願いします。
まとめ
日本でも中古市場が徐々に活性化してきています。「中古物件は、区具合や品質がわからないのが怖い」という不安を解消するため、「建物状況調査」を普及させる法改正が行われました。
建物状況調査を行うメリットは、売主、買主が双方が安心して取引を進められること。
そのほか、購入後の見つかった不具合による修繕費用の出費やトラブルを未然に防ぐことができるというメリットがあります。
中古住宅物件を購入するに当たり絶対失敗したくない
中古住宅物件購入の注意点
絶対に失敗したくない住宅購入
新しい住まいを探す際に、中古物件を候補に入れる人は、少なくないと思います。
しかし、新築物件に比べて、抱く不安は、多いのでは、ないでしょうか。
納得いく物件探しのお手伝いができるようポイントをご紹介いたします。
失敗しない、後悔しない中古購入のポイント
中古物件を購入する際には、欠陥や不具合、法律上の問題がないかをしっかりとチェックすることが大切です。
まず、あわてて物件を決めないことです。いろいろな物件を複数見学して、本当に家族にとってそこがベストなのかを家族一人、一人の意見を聞きながら決めていくことが大事です。
気に入った物件があたら、不動産会社に購入希望を伝え、契約前にもう一度
現地を確認し、専門業者に頼みホームインスペクション（住宅診断）を受けましょう。
ただし、売主で既存建物状況調査を受けている場合は、特に買主の方で受ける必要はありません。
ホームインスペクションを選ぶ場合は、不動産会社の紹介または、ご自分でネット検索し探すようにしたほうが良いかと思います。
ホームインスペクションの資格は、国が定める建物状況調査がまだなかったころは、建築士を保有していなくても民間試験のホームインスペクターしかありませんでした。
今でも民間のホームインスペクターは、建築士の資格がなくても誰でも取ることができます。
今は、国が定める建物状況調査ができてからは、建築士の免許を持っていることが主流になりましたが、民間のホームインスペクターの資格を持っている人が検査をしている時があります。
民間のホームインスペクターの検査員の中には、経験豊富で、しっかりした検査員もおります。それなりの人もいますので、ご注意が必要かと思います。
建物状況調査を行った後は、報告書の作成をします。
なるべく調査員と一緒に建物をみて説明を受けながら現場を回りましょう。
雨漏れがないか、または、以前なかったか。
基礎のひび割れは、どの程度か。
建物の傾きは、あるか。
を調査していきます。
まずは、外観を見て回ります。
外部がモルタル塗りの場合は、ひび割れの数、ひび割れの大きさ。
外部がサイディングの場合は、シーリングの劣化状況。
この建物は、水の侵入場所がないかを見ていきます。
軒天井に雨染みは、ないか。
屋根からの水の侵入はなかったか。
基礎のひび割れの大きさと長さ。
どの部分にひび割れが発生しているか。
を見て不動沈下を起こしていないか。
構造的に大丈夫かを判断します。
基礎の部分に関しては、力の応力関係を知っている者でないと判断できない部分になります。
建物の中に入っての診断を行っていきます。
建具の開け閉めを行います。壁が傾いてないかを確認します。
床を普通に歩きます。歩いているだけに見えますが、床の傾きを確認します。
天井を見ます。カビが生えていないか。雨染みは、ないか。
壁を見ます。雨染みは、ないか、カビは生えていないか。
各部屋ごと見ていきます。
天井裏を見ます。
雨漏れの形跡は、ないか、しっかりと施工を行っているかを確認します。
床下を見ます。
基礎からの水漏れがないか。
不動沈下の起こしていないか。
配管等の水漏れがないか。
シロアリの形跡はないか。シロアリは、いないか
基本的には、このような内容で調査していきます。
建物によっては、項目もふえていきます。
まとめ
「既存住宅売買瑕疵保険付保証明書」がついている物ですと、築年数が経過した物件でも住宅ローン減税などの税制優遇を受けることができるようになります。
慌てず、良い物件を探すようにしましょう。
コンクリートのひび割れが気になる。
コンクリートといえば、マンション、ビル、木造の基礎などがあります。
建築物の基礎、鉄筋コンクリートの壁、床、屋根などにコンクリートを使用しています。
建築物には、欠かせない材料となっています。そんな構造物にひび割れなどが入っていて大丈夫などでしょうか
ひび割れは、ひび割れ幅が0.５ｍｍ未満のものは、ヘアークラックといいます。
特に構造に影響するひび割れではないと考えていいと思います。
だからと言ってそのままにしておかず補修を行いましょう。
そのひび割れが、鉄筋まで達していると空気と水分が入り鉄筋を錆びさせ鉄筋が膨張して、コンクリートを弾いてしまします。これを爆裂といいます。
爆裂です。鉄筋がさびて膨張し、コンクリートが弾かれました。
構造的に必要な鉄筋でないようなので、錆を落として、プライマーを塗布し軽量樹脂モルタルで成形します。
コンクリートの橋の手摺など鉄筋がさびてむき出しになっているのを見かけた事があると思いましがそれが正しく爆裂です。
なので、小さなひび割れも直したほうがいいでしょう。
直す場合は、リフォーム屋さんに頼んだほうがいいと思います。
リフォーム屋さんと言っても色々あります。
内装工事が得意なリフォーム屋さん
水廻りが得意なリフォーム屋さん
外装が得意なリフォーム屋さん
外装工事が得意なリフォーム屋さんに頼むのですが、スタッフの中に大規模修繕工事を経験した人がいるか？
一級建築施工管理技士若しくは、一級建築士で監理技術者の資格を持っているものがいるか？
を調べたほうがよいでしょう。
プロは、ひび割れの入り方で、構造的な物なのか、そうでないのか判断が付きます。
構造的なひび割れは、補強する必要があります。
それ以外のひび割れに関しては、
ひび割れの幅に応じた材料を使用し、ひび割れの幅に応じた工法があります。
木造住宅の基礎のひび割れを直す専門の会社がありますので、そこに頼むことをお勧めします。
鉄筋コンクリート造の建物のひび割れに関しては、大規模修繕会社に頼むのが一番良いかと思います。
なぜ、コンクリートにひび割れが入るのでしょうか？
コンクリートが固まるとき、水とセメントが化学反応を起こして、熱が発生します。水和熱といいます。
水和熱が発生しているときは、コンクリートの中の水が蒸発していきます。急激に水が蒸発してしまうと、ヒビだらけのコンクリートになってしまします。
大丈夫です。そんな簡単に蒸発しませんから安心してください。
コンクリートのひび割れが入らないようにできるのか？
できます。
コンクリートを練り上げるとき水分をなるべく少なくします。
コンクリートを叩きながら均していくようにするとヒビが入りずらいです。
これは、建物では、無理です。
建物を造るのにコンクリートを流し込むとき、鉄筋などがあり硬い生コン（水とセメント、砂、砂利で練り上げた固まる前のコンクリート）は、入っていきません。なので、水を加えて（現場では、絶対水を加えません。プラントで調整します。）流動性がある生コンで流していきます。
コンクリートが固まるときに水分が蒸発してひび割れが発生します。
鉄筋を錆びさせない為にコンクリートは、アルカリ性です。
コンクリートは、アルカリ性なので、鉄筋はコンクリートに保護されているので錆びることは、ありません。が、
そんなコンクリートも時間とともに中性化していきます。古い建物でコンクリート表面が中性化し、手で触っただけで、ボロボロと落ちるのを見たことがあります。
鉄筋は酸性に弱いのです。なのでアルカリ性のコンクリートで保護してます。コンクリートが、中性化すると、酸性に近くなりまして、鉄筋もさびやすくなります。
コンクリートの中性化を防ぐために
外壁に塗装をしたり、タイルを張ったりするのは、中性化を防ぐ目的と、水が蒸発しにくいように、幕を張って蒸発を防ぐのと、外からの水が、ひび割れの中に侵入してこないようにしています。
コンクリートは、ひび割れを起こさないためにコンクリート自体が水を必要としています。
コンクリートに水をかけると、コンクリートが水を吸い込んでいきます。これは、コンクリートが水を必要としているからです。コンクリートを流した後は、水養生と言って水をコンクリートにかけたり、ビニールシートをコンクリート自体に貼り付けて、水が蒸発しないようにすることもあります。多く蒸発するのは、コンクリーとを打った日から強度が出るまでの間（４週間）が一番蒸発します。その間コンクリート養生をします。（理想ですが、工期等もあり中々養生期間が取れません。）
工場で作るコンクリートは、しっかりと養生をしますので、クラックは、入りずらいです。
トラックにコンクリートの壁を載せて走っているのをたまに見ます。
全てコンクリート壁、コンクリートの床を工場で作れば？
コンクリートは、2.3トン/㎥あります。そんな思い物を持ち上げるのは、人力では、無理です。
クレーン車を置くスペース（大きなクレーン車が必要）になりますので、狭小地では、無理、また大きなトラックで運んでくるので広い道路が必要です。
そのような工場生産のコンクリート壁、床は、高層ビル、大型ビルなどに限られてきます。
一番怖いクラックが建物変位によるクラックです。
要するに、杭工事がずさんで、建物自体が不動沈下で起こるひび割れです。
鉄筋コンクリート造のような規模の大きな建物は、現場監督が常駐するので、不動沈下を起こすよな工事管理は、しないと思いますが、木造住宅のような小規模の建物は、現場任せになる事もあるので、早く終わらせて、次に行ってそこも早く終われば、稼ぎが大きくなります。
不動沈下を起こして建物が、傾いているのを見たり、聞いたりすると、許せなくなります。
不動沈下も直すことが出来ますが、かなりの金額になります。
特に地名の沼とか川とか水に関係しているところは、地盤が弱いところが多いです。そういうところの家を買うときは、しっかりと調べたほうがいいと思います。
不動沈下によるひび割れは、要注意ですが、ヘアークラック程度のひび割れが入ったからと言って大げさに騒ぐ必要は、ありません。
最近、夜、車の運転をしていて、前のテールランプに虹が掛かったように見える。
最近、夜、車の運転をしているとき、前のテールランプに虹が掛かったように見えます。
街灯も同じく虹が掛かったように見えます。
この間、知り合いにこの話をしたところ白内障ではないの？
ということです。
実は、この知人は、白内障で昨年手術をしました。
片目の手術は、15分くらいで終わったそうです。しかも日帰りだそうです。
手術をする前までは、眼鏡をするくらい目が悪かったのに、手術を受けた後は、よく見えるそうです。
そもそも白内障ってどんな病気なのでしょう。
加齢などにより水晶体が濁ってくる病気だそうです。どんな症状があるのでしょうか。
・物がぼやけて見える（人の顔やテレビなどがはっきり見えない、本や新聞の文字が読みづらい）
・まぶしい（日中の日射しがつらい、夜間のヘッドライトがまぶしい）
・物が二重に見える（たとえば夜に片目で月を見ると２～３つに見える）
・眼が疲れやすい
などの症状が現れるそうです。
白内障は少しずつ進んでいくことが多いので意外と症状に気がつかないことがあそうで、何か怖いです。
痛みなどもなく、見づらくなるそうなので、このようなときは、眼科で検査を受けたほうが良さそうですね。
自分も眼科に行って検査を受けてみようかと思っています。
白内障の治療は、初期のほとんど進んでない場合は、目薬で白内障の進行を予防するそうです。
これは、悪までもそれ以上症状が進まないようにするもので、濁った水晶体を透明に戻すというものでは、無いそうです。
白内障が進んできた場合は、手術が必要になるようです。
手術って聞くと特に目の手術って痛いってイメージしかありませんよね。だって、目の中に本当に小さなゴミが入っただけで痛いのに、目にメスを入れて手術を行うなんて、すごく痛いように感じます。
手術は、局所麻酔で行うみたいで、全然痛くないそうです。局所麻酔もいくつかあるみたいですが、知人の行った麻酔は、点眼麻酔で、麻酔自体も全く痛くなく、眠くなる点滴をして、寝ている間にアッという間に終わったそうです。
手術自体は、どのような物なのでしょう。
水晶体を超音波で砕いて吸引し、人口のレンズを入れるそうです。
レンズには、遠近両用がないので、遠くをはっきり見えるようにして、近くを見るときは、老眼鏡をかけて対応するようです。
手術後１週間くらいは、目を濡らすことが出来ないので、頭を洗ったり、顔を洗うことができないそうです。
手術をした翌日から目が見えるそうで、仕事もできるし、車の運転も問題ないようです。
白内障も軽度のうちに手術を行い、簡単な手術で済ますように、眼科には、行って検査をしたほうが良いです。
白内障も進行が進んでしまうと、超音波で手術が出来なくなってしまうようなのです。そうすると昔ながらの手術を受けなくては、ならなくなり、治りも遅くなくそうです。
水廻りからの水漏れ
マンションでの水漏れってすぐに直さないと大変なことになってしまします。
階下に住んでいる人に迷惑をかけてしましますから。
水漏れをしていても、自分の部屋が大したこたないから大丈夫だろうと思っていても、少しづつ水は、漏れています。その水がなんと、コンクリートを伝わって、コンクリートのわずかなひび割れから漏れて、ジワジワと階下の天井に流れ天井からお部屋に水が滴り落ちてきます。
まだ、天井から水が落ちてくるのならいいほうです。天井に水が溜まり、天井自体も水の重さで落ちてくることがあります。
天井が落ちるとき、天井に溜まった水も一緒に落ちてくるから大変です。その下に高級家具や、電化製品などあった場合弁償になります。
階下の復旧もしなければなりませんし、人にけがを負わせてしまった場合などは、途方もない損害賠償の請求をされることもあるでしょう。
みずは、漏れているが、自分のお部屋が濡れていないから大丈夫だと思い、そのままにしておくと、大変なことになってしまします。水が排水管の中に入って排水してるなら問題は無いでしょうが、それ以外の所に大抵は、流れて行き、下階の水漏れになるのです。
水道屋さんを手配してください。修理代で3万～10万円くらいとられるでしょうが、水漏れを起こして復旧費だとか、損害賠償だとか、弁償だとか。途方もない金額になる事もありますから、修理代が高いからと言ってそのままにしておくと大変なことになってしまいます。
わずかな水漏れも発見したときは、直ちに修理をしたほうが賢明です。
木造の一軒家も同じです。
階下に人が住んでいないからといって、そのままにしておくと、床を腐らしてしまうことがあります。
また、湿ったところを好むシロアリなどが、柱などを食べてしまいます。
よく洗面所の床がプカプカするから見て欲しいと依頼があり行ってみると、水漏れによる床の腐れや、床を剥がしてみると白アリがいたり、白アリがいなくても白アリが木を食べた後があって、柱の入れ替えをしなければ、家自体が壊れる恐れもあります。
特に洗面所、台所、トイレ等で何となく黴臭くなってると思ったら、おそらく水漏れの疑いがあります。
水道管からの水漏れの他にも、外壁からの水漏れ等も考えられるので、調査をしたほうが良いと思います。
家に長く住むのであれば、定期的な調査は、したほうがよいでしょうね。
バルコニー取り付けボルトからの水漏れ
水が漏れている天井を外してみました。
外壁と柱の間のところから水が漏れていましたが、柱の損傷は、ありませんでした。色が黒くなっていますが、大丈夫です。
筋交いの入っていた跡があります。
図面を見せていただきました。
建物全体のバランスを見ると筋交いを外しては、いけない場所です。
大きな力が（地震など）加わった場合、力を吸収できないと思われます。
基本は、建物の重心と、建物の剛心がずれないのが理想です。
これは、初期だったので、そんな腐っては、いませんでした。
調査をするとアルミの既製品のバルコニーの根元付近でボルトの防水処理が悪くボルトの周りから水漏れを起こしていました。
これでボルトからの水漏れは、なくなりました。
まずは、水漏れを起こしている箇所を特定することです。
外壁タイルが剥がれるわけ
マンションなどの外壁タイルが剥がれ落ちることがあります。
タイルが剥がれ落ちることがあるの？って思われる方がいるかもしれませんが、剥がれます。
大体のマンションのタイルは、コンクリートの上にタイルを貼り付けています。古いマンションも大規模修繕を行い、タイルの剥がれも大方修繕してあるでしょうから簡単には、剥がれませんが、２０年から３０年前に建てたマンションの一回目の大規模修繕工事は、タイル修繕工事が主な工事だと思います。
バブル期に建てたマンションは、型枠の転用でパネコート（ベニヤに色が塗ってあってツルツルな表面をしている）を使用することにより、同じベニヤで上階まで使いまわしていました。そうすることにより、加工する手間が省けるのと、あの当時は、とにかく職人がいなかったので、工期を縮めるために使用していたような気がします。
なぜ、パネコートは、よくないのか？
パネコートは、表面がツルツルなので、コンクリートもツルツルになります。そこにタイル貼りモルタルを塗っても剥がれ易くなってしまします。普通のベニヤは、ベニヤ自体に細かい凸凹があるので、貼り付けモルタルも食いつき易く剥がれ難くなります。
普通ベニヤを使えばいいと思うでしょうが、
普通ベニヤは、水を吸い込んでしまい、ベニヤがふやけてしまいます。ベニヤの転用も２回ぐらいしかできなく、３回目に使うときは、加工して新しいベニヤに交換する必要が出てくるので、工期もコストもかかってしまします。それでパネコートを使用していました。
タイルの剥落が、多くなり、普通ベニヤを使うようになりました。
パネコートを使用してもタイルを貼り付けることが可能にするために高圧洗浄機でコンクリートの表面を荒らし表面を凸凹にし、モルタルの食いつきを良くしてます。
以前は、貼り付けモルタルをセメントと珪砂（白い細かい砂）を職人さんが調合して貼り付けモルタルを練っていました。
職人さんによって強度にばらつきが出てしまいます。職人さんによって剥がれやすい人とそうでない人がいるようです。
メーカで、強度のばらつきがないようにとのことで、調合した粉末のセメントモルタルが出ました。これは、水を加えて、練るだけで強度が均一な貼り付けモルタルができます。これにより剥落が減ったようですが、どうしても完全に剥落をなくすことができません。
建物の向きにより、剥がれやすい方向があります。それとタイルの色等が関係しているともいわれています。
特に太陽の熱によりタイルが膨張して剥がれてしまうようです。特に赤系の色のタイルは、膨張しやすくなるそうです。コンクリートも同じように膨張すれば問題ないようですが、コンクリートの膨張率と、タイルの膨張率が異なるために貼り付けモルタルが追随できずに剥がれてしまします。
近年、モルタルに代わる、弾性ボンドなるものが出てきました。ウレタン系のボンドをコンクリート壁に塗りタイルを張っていきます。ボンド自体が、伸び縮しますので、タイルの膨張による現象でもしっかりと追随しますので、剥がれにくくなります。また、防水性も兼ね備えているので、壁からの水漏れ等がなくなり良いことずくめです。
禁煙がんばってます
只今、禁煙中です。
かなり我慢してます。
僕のすぐそばで、みんなタバコを吸ってます。
勘弁してほしいくらいキツイです。
拷問を受けているようなものです。
吸いたい。でも吸わない。吸いたい、でも吸わない。
この繰り返しです。
何かいい方法は、無いかとネットで検索してみたら、禁煙外来なるものがあります。
それと、禁煙用のガムがあるそうです。
禁煙用ガムがあるみたいですが、どこに行けば手に入るのでしょうか？
医薬品って書いてあるから、薬局に行けば買えるのか？
禁煙用ガムも結局のところニコチンが入っており、ガムがやめられなくなることもあるようです。まだ、ガムのほうが体には、いいような気がします。
仕事をしているとタバコが吸いたくなります。
イライラしてくるのは、ニコチンが切れたせいなのか？
ニコチンが切れたせいも十分にあります。
他にもあるような気がします。
それは、洗脳によるものなのではないでしょうか？
タバコを吸うと、イライラしない。
タバコを吸うと、眠気が覚める。
タバコを吸うと、すっきりする。
それは、気のせいでは、ないでしょうか。
タバコの体に及ぼす害には、蓋をして、良いことばっかり言い並べて、しまうので、禁煙ができないのではないでしょうか。
タバコの体に及ぼす害を吸いたくなった時、言ってみます。
狭心症になるおそれがある。脳梗塞になる恐れがある。肺がんになる恐れがある。などなど。
吸いたくならない。ような気がしてきました。
これを実践して禁煙します。
